刘晓博：深圳转向

深圳过去40年的发展方向一直都是：向西，向西，再向西！

第一个10年的发展重心在罗湖，第二个10年的重心在福田，第三个十年的重心在福田中心区，第四个10年的重心在南山。

沿着深南大道和“滨河—滨海大道”，深圳的发展动能直冲珠江口，在前海撞击了珠江口之后，顺势“改道”向北，奔向宝安中心区、机场、会展新城、海洋新城。

深圳楼市的上涨逻辑也沿着这条“一路向西，再沿着珠江口北上”的路径演进。

以至于在宝安的沙井和光明中心区，房价即将超越罗湖。后海的房价已经接近罗湖的3倍，前海接近罗湖的2.5倍，宝安中心区接近罗湖的2倍。

有专家扬言：“前海+后海+宝中”将是深圳未来永远的中心。

但对于深圳来说，除了发展是“永远的”、变化是“永远的”，其他没有什么是永远的。

在过去1个来月时间里，深圳发生了很多耐人寻味的大事件，都意味着这个城市的发展方向即将发生重大变化。

深圳将向哪里转向？

向东！

有什么证据？

证据一：9月2日夜，交通运输部在官网发布了“关于深圳市开展高品质创新型国际航空枢纽建设等交通强国建设试点工作的意见”。

文件提出：深圳要与周边城市协同开展深莞惠都市圈轨道一体化规划，推进深惠城际、深大城际、穗莞深城际延伸段等一批都市圈城际铁路项目建设，加快深圳城市轨道交通网络向周边城市延伸。

要求：通过1—2年时间，启动深大城际、穗莞深城际延伸段、深惠城际等城际铁路项目建设。深圳10号线东延至东莞凤岗、深圳14号线东延至惠州惠阳、深圳11号线北延至东莞长安、深圳22号线北延至东莞塘厦等跨市城市轨道项目纳入深圳市城市轨道交通第五期建设规划并启动建设。

可以看出，交通部给深圳送上的“大礼包”里，都是鼓励深圳北上（东莞）和东进（惠州）的。

证据二：9月16日，中国工程院院士、中国工程院副院长何华武透露，当前中国时速600公里高速磁浮列车已进行的选线方案研究共有两条，分别是沪杭磁浮与广深磁浮。

广深磁浮选取广州东至深圳香蜜湖东站方案，全长约110公里。设站广州东站、东莞蛤地站、深圳香蜜湖站、香港九龙站（见本文图一）。

请注意，这条酝酿多年的“广州CBD到深圳CBD”的黄金线路，没有去前海、宝中和后海，而是专门设立了香蜜湖站。这意味着，深圳“一切优质资源”都给西部的时代，即将终结。

为什么是香蜜湖，估计很多人会说：这是因为香蜜湖及其对面的高尔夫球场拆迁之后，将在这里建立深圳金融街。

其实，这可能不是最重要的原因。如果你细读中央出台的“深圳建设社会主义先行示范区的意见”，就会发现有这样的表述——深圳未来将“承办重大主场外交活动”。

“承办重大主场外交活动”就需要有像样的场地，比如上海主要在陆家嘴核心区举办，香港主要在中环举办，未来香蜜湖片区要承担重要的、代表国家的政务活动，而在这方面深圳还有明显欠缺——缺乏合适的场地。

磁浮高铁站选址香蜜湖，意味着深圳西进基本完成，很多优质资源开始均衡分布，而福田中心区的“首善之区”定位，将更加稳固。

图一：深大城际、深惠城际、深汕高铁、广深磁浮线路图。香蜜湖站和罗湖北站显得特别突出，是深圳新增的两个高铁站

证据三：9月22日，深圳市规划和自然资源局公布了深大城际深圳段和深惠城际前海至龙岗段的路线和站点。

深惠城际，主要承担深圳与惠州中心城区间的城际客运功能，是一条构建深惠间1小时交通圈和市域半小时通勤圈，兼具城际、市域客运功能的城际铁路。深惠城际前海至龙岗段线路全长约62.8公里，设前保、怡海、鲤鱼门、西丽、深圳北、五和、平湖、凤岗、大运北、龙城、坪地共11座车站。（见本文图一）

深大城际（轨道交通33号线）是一条兼具城际、市域客运功能的城际铁路，将把深圳机场和惠州大亚湾连接起来。深大城际深圳段全长68.8公里，共设T4枢纽、机场东、黄麻布、石岩中心、龙胜、民治北、五和、白坭坑、大运、坪山、聚龙共11座车站。（见本文图一）

这两条城际线路，不仅将增强深圳东西部的联系，也将增加深圳对惠州的辐射。很明显，它们将把深圳的量能引向东部，引向惠州。

证据四：近日，深圳市地铁集团发布《深圳至深汕合作区铁路工程环境影响评价第一次信息公告》透露，深汕高铁全线设西丽站、罗湖北站、坪山站、惠州南站、惠东站、深汕站共6个车站。（见本文图一）

这条铁路新建正线全长约128.121公里，为双线高速铁路，设计速度为西丽至罗湖北250公里/小时、其余地段350公里/小时，全线最小行车间隔为3分钟。

这同样是一条东进之路，由于中间设置站点比较少，通勤保障能力更强。表面上看，是为了增强深汕合作区和市区的联系，但事实上给惠州南部带来大利好，设置了惠州南站和惠东站两个站点。

这还是罗湖区的大利好，罗湖北站的设立，意味着罗湖将拥有2个火车站，并首次拥有了高铁线路。而罗湖区作为深圳最靠东部的“一线城区”，将成为深圳东进的重要战略支撑。

未来龙岗区、坪山区的地位也非常重要。此前深圳国家级高新区扩容，新增的高新区面积主要在坪山和龙岗，深圳官方甚至宣布：未来高新区是两大中心，西有南山、东有坪山。

深圳之所以在40岁的时候，开始了实质性的东进。主要原因是，深圳更大腹地在东部，深圳未来最大的利益在东部。

而契机，就是深圳都市圈的诞生。

今年5月广东省出台了《建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的若干措施》，明确把广东全省分为广州、深圳、珠江口西岸、汕潮揭、湛茂等5大都市圈。

“深圳都市圈”包括深圳、东莞、惠州、河源、汕尾，总面积3.6万平方公里。

上面就是深圳都市圈5大城市的地图，可以看出深圳的位置偏西南。尤其是深圳中心区的位置，更是偏安于深圳都市圈的最西南角，很难辐射整个都市圈。

或许有人会说：不是有深中通道和深珠通道吗？深圳应该继续向西发展，重点辐射珠海、中山不就行了？为什么一定要东进？

要知道，深圳是一个面积不到2000平方公里的超大城市，土地面积严重不足，扩容只是时间问题。未来深圳会向哪个方向扩容，会跨越珠江口吗？显然很难，因为行政区划还是要照顾到基本地理单元。

所以我一直有一个观点：

深圳外溢到惠州的，早晚还是深圳的；

外溢到东莞的，早晚可能是深圳的；

外溢到珠海和中山的，永远不可能是深圳的。

珠江口西岸，甚至南沙，都可以成为深圳发展的腹地。但无论从省委省政府交给深圳的任务看，还是深圳自己的利益看，深圳都应该东进，都应该以更大力度支持深圳东部，乃至惠州、东莞、汕尾和河源的发展。

看懂了这一点，你才能看明白深圳未来10年、20年乃至40年的发展。

展望未来：

1、未来10年，西部仍然是深圳热钱涌动的地区，因为西部还有海洋新城、光明中心区、前海等重要题材。

2、未来10年，深圳东进将迈出实质性步伐，而且深圳很有可能在5年内实现扩容（最快2个月内有扩权或者扩容的消息）。政府主导的基础设施的“东进”已经全面展开，未来深圳第二机场也在惠州。

3、10年之后，热钱将全面转向东部，西部将处于“打扫战场”的阶段。

4、20年之后，东部或许有某个片区房价可以追上前海，至于是哪里要看深圳扩容的方式，以及未来的政策走向。

记住我的一个重要结论：不动产的价值，永远跟着“政府利益最大化的新片区”走。政府利益最大化的新片区，是有发展空间的地区，而不太可能是成熟的建成区。

如果不懂，可以参考一下上海。如今上海官方文件里，已经很少提到陆家嘴核心区，官方每天提的都是“大虹桥商务区”、“临港新片区”、“一体化示范区”。

一个大城市，其中心城区几十年不变的，在中国大概只有香港。这是“城市片区阶层固化”的最大体现，是年轻人的不幸。多中心、不断产生新中心的城市，或者说“有生长能力”的城市，才有未来，才能留住人才、孕育机会。

深圳，就是一个不断生长的城市，这是它的活力之源。