刘晓博：两件大事，透露楼市玄机……

岁末年初，中国楼市连续发生了两件大事，向我们透露了未来的走向。

第一件大事，是2020年12月31日央行发布了关于银行房地产贷款的“两道红线”。

央行、银保监会等把全国的银行分为5个档次，分别规定了其“个人房贷占全部贷款的比重上限”，以及“各类房贷占全部贷款的比重上限”。

具体如下：

对于“超标”的银行，要求限期整改：

2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。

通知发布后，成都银行、兴业银行、招商银行等一批“房贷超标”的银行股价出现了下跌。

成都银行超标最多，股价跌幅超过了10%。至于兴业银行、招商银行，目前股价已经反弹回来，基本上消化了这个利空。

我想说的是：银行房地产新规的“两道红线”看似收紧了房地产贷款，是行业的利空。但反过来，它相当于给房地产行业了一道非常牢固的安全绳，保证了这个行业平稳、健康发展，基本上避免了崩盘的可能。

我们都知道，银行放贷需要抵押物，最常见、最安全的抵押物是土地、房屋。所以，银行事实上是跟房地产“绑在一起”的。如果楼市崩盘，银行也将面临极大的风险。

中国金融监管高层多次把房地产成为“中国最大的灰犀牛”，也就是“显而易见的最大风险”。从2020年开始，全面构建房地产金融审慎管理制度，此前出台的针对房企融资的“三道红线”，以及此次出台的针对银行的“两道红线”，就是“房地产金融审慎管理制度”的核心。

“两道红线”出台之后，房贷将向“中资大型银行”集中，也就是6大国有商业银行，以及1家政策性银行（国家开发行）。这7家行的房贷规模可以达到总贷款的40%（个人房贷可以达到32.5%），远远超过其他中小型银行。

这可以从三方面理解：

第一，房贷是优质贷款，违约率非常低，个人房贷更是如此。优质业务，留给国有大型银行。

第二，国有大行比较听话，把房贷集中在7大行有利于调控政策得到不折不扣的执行。

第三，这将带来国有大银行跟房地产的“深度绑定”。一旦进入这个阶段，当然还意味着房地产崩盘，在中国将是一件不可能的事情。如果崩溃，首先冲击的就是国有大银行。

看懂这一点，有利于大家理解房地产未来的走势。

所以，“两道红线”对房地产行业是“短期利空”，却是“中长期利好”，这相当于给房地产行业了一道牢固的安全绳，绳子上绑定的另一方是国有大行。

再看另外一件大事：对租赁的空前重视。

2020年12月18日闭幕的中央经济工作会议，把“租房”放到了空前重要的地位。在会议通稿里，10次提及了“租”。具体表述如下：

七是解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。

要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。

可以看出——从2021年开始，未来一段时间中国楼市的首要议题是：在住房供需矛盾较大的城市，大力发展租赁住房。

为此，不仅“土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划”，还要“要降低租赁住房税费负担”，甚至可能干预房租的价格水平。

在央行出台银行房地产贷款“两道红线”的时候，也不忘提及“为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算”。

为什么国家空前重视“租房”？表面上看，2020年长租公寓行业的连续暴雷是诱因。这意味着，2016年以后那一波“发展租赁市场”的努力遭遇了挫折，“轻资产+互联网”的模式玩不下去的。

而大城市住房矛盾日益突出，尤其是最近一年来房价继续上涨，对于新市民来说买房显得更加遥远。怎样才能增强大城市的竞争力？只有从根子上解决问题，拿出一批土地做租赁住房，通过减免地价的方式，真正把房子的成本降下来，才能保证租赁模式的正常运行。

当然，如果用逆向思维来“倒退”，这还意味着：买房越来越难，这个趋势基本上不可改变。所以，只能大力发展租赁市场，让大城市新市民解决住房问题多一个选项。

疫情之后由于全球央行都在印钞，所以全球各大主要城市房价都在上涨。前两天央视报道说，韩国首都首尔的江南区，一套84平方米的住房已经上涨到了34.5亿韩元，相当于每平米4100万韩元，折合人民币24.5万元.

央视还采访了一个年轻人，他租住在首尔一套14平方米的小户型里。由于房子太抢手，他需要一次性向房东支付1亿2千万韩元的房租（人民币71万元）才能租到这套房子。

请注意，韩国可是出台了累进制、惩罚性的房地产税的国家。但首尔的房价、房租仍然如此彪悍上涨。韩国的面积跟浙江省相当，人口比浙江少12%左右，人口密度并不算大。由于生育欲望下降，韩国总人口在2020年出现了首次下降。

最后总结一下：

“两道红线”的出台，意味着房贷未来将向7家国有大银行集中。它透露出的信息是：未来楼市崩盘的可能性越来越小，市场表现将日益平稳。

空前重视租赁住房，大力发展租赁住房，意味着未来大城市住宅供应量不会暴增，房价也很难大跌，给买不起房子的人准备的是各类租赁住房。