刘晓博：上海重磅出手！5个新城探索差异化住房政策，放宽落户条件……

3月2日傍晚，上海传来一个大消息：

上海的嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇等5个新城，获得了跟中心城区差异化的住房、土地政策，并放宽了落户条件！

这对于5大新城的发展，将构成重大利好。而5大新城的崛起，将改变上海都市圈原有的版图，并对长三角发展格局构成重大影响。

3月2日，上海印发了“1+5”文件，公布了支持5大新城发展的一系列政策。其中的“1”，是《关于本市“十四五”加快推进新城规划建设工作的实施意见》的通知，“5”是《“十四五”加快推进新城高质量发展的支持政策》等5个附件。

一、关于人才引进

“1+5”文件提出：

对新城重点产业的用人单位，可由行业主管部门优先推荐纳入人才引进重点机构。缩短新城“居转户”年限，对在新城重点产业的用人单位和教育、卫生等事业单位工作满一定年限并承诺落户后继续在新城工作2年以上的人才，经新城所在区推荐后，“居转户”年限由7年缩短为5年。

对新城范围内教育、卫生等公益事业单位录用的非上海生源应届普通高校毕业生，直接落户打分加3分。市、区加大对新城特殊人才落户的支持力度。对上海市居住证持证人在新城工作并居住的，予以专项加分，即每满1年积2分，满5年后开始计入总分，最高分值为20分。

此外，文件还给出了一条“6个月落户”的特别通道：

新城重点用人单位引进的在国（境）外高水平大学获得科学、技术、工程和数学等紧缺急需专业学士及以上学位的留学人员，在新城全职工作并缴纳社会保险满6个月后，可申办落户。

点评：外地居民在上海落户，从“居住证”到“拿户口”一般需要7年。此前，上海对部分地区符合条件的居民，开放了5年和3年两条特别通道。比如临港片区、张江科学城符合条件的，可以7年缩短为5年，部分高收入、高技能群体可以7年缩短为5年。至于7年缩短为3年的，必须是核心人才。

此次把“居转户”5年优惠给予5大新城，是在相当范围内的推广，意味着将有更多人提前实现“拥有上海户籍”的梦想。同样在上海交纳5年社保，有户口和没有户口的区别是，前者（家庭）可以在上海买两套房子，后者只能买1套。

至于新城落户的加分政策，也将吸引更多“非上海生源应届普通高校毕业生”等人才留在上海，坚定他们拿上海户口的决心。

众所周知，中国各大城市里户口最难获得的是北京，其次是上海，然后才是天津等其他大城市。至于深圳、广州、杭州的落户门槛，就更低、更宽松。

上海一度追随北京，限制常住人口的增长。其结果，让上海人口增长大幅放慢，比如在2018年和2019年，上海常住人口增长分别只有5万多和4万多人，只相当于深圳的十分之一。

人口增长放慢，对上海经济产生了负面影响，也引起了有关方面的反思。

今年上海出台政策，把5大郊区新城定位全面提升为“独立的综合性节点城市”、“长三角新的增长极”、“上海都市圈第一圈层”，显然是一个重大历史转折。

五大新城的人口容量，也从以前规划的大多60万到75万人，大幅提升到了100万人（2035年目标）。最新的文件则提出，到2025年，5个新城常住人口总规模达到360万左右，人口密度要达到1.2万人/平方公里。

要知道，目前上海整体的人口密度只有每平方公里0.38万人。

所以，这意味着上海将加入中国各大城市之间的人口争夺战。但相对其他城市，上海的门槛还是要高一些，抢人才的意味更浓一些。

二、关于差异化的住房、土地政策

文件提出了一场系列差异化的住房和土地政策：

1、适当提高新城范围内规划居住用地占城镇建设用地比例。支持人才集聚的大型企事业单位、产业园区等利用自有土地等建设保障性租赁住房。

2、更好发挥新城大型居住社区吸纳人口的功能。完善和规范大型居住社区价格核实认证和市属征收安置住房差价资金使用等机制。对新城范围内已规划的大型居住社区，在确保共有产权保障房等保障房供应的基础上，试点优化安排部分用地建设保障性租赁住房。

3、落实新城核心区及轨道交通站点600米服务范围内特定开发强度的政策，支持通过以公共交通为导向的开发（TOD）模式，高强度综合开发站点周边区域。对新城其他区域，可结合开发重点项目，适当提高开发强度等级，允许适当放宽住宅地块特别是租赁住房等地块的容积率。

4、减少综合性大幅商办用地供应，增加单幅小型商办用地供地。推动新增住宅用地向轨道交通站点、大容量公共交通廊道节点周边1000米集中布局。试点实施商住用地动态调整机制，允许将新城内已建低效商办楼宇改造为租赁住房。

5、实施新城范围内的市级土地出让收入支持政策，根据国家和本市规定，新城出让土地取得的市本级土地出让收入计提各项专项基金（资金）后，不少于30%返还新城。

6、支持新城旧住房综合改造，优先把新城范围内的旧住房列入更新改造范围，享受市级补助计划；先行启动不成套旧住房的拆除重建改造。探索在老城风貌保护过程中，试行容积率转移政策。

点评：为了保障5大新城吸引人口、人才，上海市拿出了最大的诚意。不仅在土地出让金上支持5大新城，还力图把大部分住房变成“地铁房”。而5大新城的旧改将全面提速，“不成套旧住房”的小区会被优先拆除。

这意味着，5大新城将迅速地旧貌换新颜，居住价值将全面提升。此外，相关文件里还提出，将全面提升5大新城的教育、医疗水平。

比如在教育方面提出，“建设一批由市实验性示范性高中领衔、覆盖义务教育学校的示范性学区集团及新优质特色学校。”

还提出：“加强统筹优质高中资源，在已举办上海中学东校、交大附中嘉定分校、复旦附中青浦分校、格致中学奉贤校区等的基础上，在松江新城引进1所市实验性示范性高中办分校、推进上外云间学校建设，在南汇新城筹办华东师范大学二附中临港校区。加强嘉定一中、青浦高级中学、松江二中、奉贤中学等新城所在区的市实验性示范性高中内涵特色建设。”

这意味着什么，也不用我多说。

三、五大新城在轨道交通上将全面提升

根据系列文件，5大新城轨道交通上的利好分别是：

1、嘉定：规划建设嘉闵线，加强与虹桥枢纽之间的联系。通过嘉闵线北延伸联系太仓，强化新城北向通道，规划建设14号线西延伸，强化枢纽辐射带动作用。推进嘉青松金线、宝嘉线等规划建设，增强与相邻区、相邻新城的联系。

2.青浦：结合17号线，规划建设沪苏嘉城际、嘉青松金线，形成“米”字型轨道交通网络，进一步加强与虹桥枢纽和示范区东西两翼、松江及嘉定等周边新城的交通联系。

3、松江：结合9号线，规划建设嘉青松金线、东西联络线、12号线西延伸等轨道交通线路，进一步加强与相邻新城、浦东枢纽、中心城的轨道交通联系。

4、奉贤：增设沪乍杭铁路奉贤站，提升奉贤新城对外铁路服务能力，打造为奉贤新城的对外交通节点，引入奉贤线、南枫线、5号线，在新城南侧形成奉贤新城枢纽。

5、南汇：依托浦东枢纽，结合沪乍杭铁路（浦东铁路）、沪苏通二期、南枫线规划形成四团枢纽，预留客运功能，提升对南汇新城的集散服务。

点评：在国家不断刺激汽车消费、放宽汽车牌照管理的大背景下，再加上大城市人口的增加，未来堵车将越来越严重。轨道交通将越来越重要，其对通勤的保障能力更强，也更加节能环保。

5大新城作为上海都市圈的“第一圈层”，未来跟中心城区和相互之间的联络，将主要通过轨道交通。所以“轨交”对房价影响只会强化，不会弱化。5大新城的价值点，也将围绕着轨道交通站点分布。“片区+学位+地铁”，将成为未来决定房价最重要的三大因素。

总之，随着上海5大新城地位的提升，以及全面加入长三角乃至全国的人才、人口争夺战，上海的发展态势完全改变，未来将更具有竞争性。

对于北京、杭州、深圳、南京、广州、苏州等城市来说，上海将成为更强劲的竞争对手，会跟这些城市争夺高端人才和新兴产业。其中对北京的影响，可能是最大的。