宋丁：地产往产业方向走是大趋势，但你不一定成功

今年中国的房地产行情，大家都看到了，可以说是进入了战略性的退潮通道。尽管近期由于各地政策面有点“大地微微暖气吹”的味道，央行和银保监会均表示要维护房地产市场的稳定性，银行信贷有小松的迹象和动作，房地产开发融资逐渐恢复正常，21个城市下达“限跌令”，美国高盛公司抄底中国房地产债券，等等，但这些举措和动作显然是临到年底为了缓和一下政策面过于高冷的楼市，是一种策略性操作，并没有改变、也不可能改变房地产面临的战略转型的大趋势。

房地产转型往哪里转？说起来也很简单，把房地产三个字最前面的那个“房”字换成“产业”，也就是说，地产行业的主战场将大概率由“房”地产转向“产业”地产。“房住不炒”了，单靠房子做地产文章的时代将要过去了，更多的资本盯上了产业，希望通过导入国家扶持的各类重要产业，把地产的文章通过产业化模式继续做下去。

土地还在，资本还在，人还在，玩的内容变了，玩法也要变了。

所以，我们近来看到了太多的关于产业地产的消息。不少地方政府的招商策略已经是：无产业，不供地。于是，希望拿地的企业纷纷晒出精美的产业地产项目商业计划书，雄心勃勃地宣称要导入一系列重大先进产业项目，例如新一代信息技术、人工智能、新能源、新材料、生物医药、大数据中心等等，希望由此获得相应的土地开发使用权。

这个势头，很猛！无论是国家的十四五规划，还是各个省市的十四五规划，都把以科技创新为先导、先进制造业为基础、高端服务业为保障的产业经济作为未来经济增长的主要抓手。

曾经被低迷的房地产搞得灰头土脸的地产商们，他们中间的明白人显然看懂了实体经济和产业经济在未来国家经济发展中的核心地位和价值。地产转型，最重要的方向一定是把新型高端产业的发展与地产开发紧密结合起来，这是地产界的新希望。一时间，全国各地涌现出成千上万个以产业经济为主体的土地开发项目，智慧园区、新能源基地、科创小镇、物联网小镇、人工智能产业园等等新型产业园区如雨后春笋般地迅速崛起。

我近几个月来走访了全国一些城市的产业园区，看到了各地政府几乎一边倒的发展高端产业经济的高调布局，还有众多的产业商和地产商们寻求发展产业经济和产业地产领域更紧密合作的急切心情。

这个局面显然是国家经济在新的历史阶段实施战略转型升级的必然表现，国家经济战略的重心已经放在国内大循环的平台上，同时国内国际双循环协调发展。这个时候，全力推进科技创新和先进产业领域的大发展，特别是那些可能遭受西方国家卡脖子的关键领域的重大工程，将得到国家的强力扶持。

这个时候，最贴近地产商们的优势领域的，就是产业地产了。以政府的产业政策为引导，和高端产业商积极配合，以发展高端产业的名义去拿地，开发包含各类高端智造产业、各类配套服务产业以及相应的居住类产品，这就成为地产商们在目前形势下探求地产转型的主攻方向。

这个形势，看起来应该是皆大欢喜了，政府的产业政策有更多落地的机会了，产业商们的产业抱负有机会展现了，地产商们的房地产困局有希望突破了。

然而，看着那一个个已经或正在脚手架的包围中日益崛起的产业园区，我突然有一种莫名的紧张感。因为，这种热火朝天的建设景象让我想起了过去二十多年来全国各地在当地政府主导下发展起来的众多的工业区、物流园区、经济技术开发区、新区等等，其中一部分产生了很好的产业经济效益，但有更多的园区却大而无当，产业空虚，入区企业严重不足，园区经济步履维艰，甚至不少园区不得不多次改头换面，也有的园区干脆开不下去了。

我曾经看到过一个恐怖的数字，全国各地规划的各类园区加起来，其总人口超过了40亿！这当然是十分荒唐的，但是，各地做规划的时候，都是追求高大上，每个园区的人口、产业、资金指标都习惯性地往高报，最后加总起来就成了一个超级“大泡沫”，这个泡沫最后当然一定会爆裂。

现在的新型园区经济，其产业内涵的确更加符合政府产业政策和对接市场，可行性的确增加了，其中一个重要的原因是，园区开发的主体由政府转向企业，是产业商和地产商的联合体在做园区。企业做的最大好处是，它们必须站在园区经济综合效益的高度来考量园区的长远发展。

然而，当前的产业园区开发热潮仍然隐含着许多风险。大家都想抢头啖汤，都盯住国家战略性新兴产业，都想搞5G、人工智能、新能源、生物医药等等未来型产业，为了争时间、抢速度，往往是萝卜快了不削泥，眉毛胡子一把抓，以为捡到碗里就是菜，殊不知其实是给园区经济带来了长远的隐患。

我在不止一个园区考察时看到，园区的招商和引资工作面临相当大的困难，或者因为缺乏符合园区成长的客商，或者因为园区综合服务配套能力不足让客商望而止步。

我的确有一种担心，就是当下这种产业园区热基本上都是各个城市自己规划和布局，对于某一项产业来说，比如人工智能，谁也不知道全国究竟需要多少个这样的园区就是平衡发展的，就是供需匹配的，就是符合经济规律的。在城市背对背甚至园区背对背的情况下，我担心又来一波园区大干快上的热浪，最后不可避免地出现一地鸡毛。

还要指出的是，不少地产商在进入产业地产项目的时候，并没有深刻认识到园区发展产业的主导地位和内在价值，他们还是抱着传统的房地产思维，以产业之名，行房地产之实，仍然热衷于在园区内盖房子、卖房子。至于产业如何发展，那是产业商的事，和我无关。

一些园区挂着“智慧园区”的金字招牌，但其“智慧”的程度让人不敢恭维。在5G、人工智能、大数据中心、工业互联网等新型基础设施领域，一些园区做得远远不到位，这也成为高端产业商入驻园区的一道关键门槛。

这是转“形”，不是转“型”。

当然，市场经济下，发生一定程度的竞争是完全正常的，这轮产业园区热也必然存在竞争，甚至有些激烈的竞争。我只是想提醒那些没有做足产业发展功课的地产商们，千万不要头脑一热，就盲目地、大资金投入产业地产园区类项目，因为，以往二十年间这种重资产类的房地产开发，主要是应对城市化过程中城市居民的住房和投资需求，它几乎是全民性质的需求，供给侧有足够深广的市场对接。而当下的产业园区开发，其对应的需求并不深广，而且产业商的诉求更加严密，特别是品牌型的产业商，是不可能满足所有园区的招商诉求的。其结果就是，一大批园区嗷嗷待哺，好的来不了，差的不想要，高不成，低不就，导致园区运营在招商的起步阶段就凸显困局。

我的结论来了：在国内大循环为主导、内外循环协调发展的国家经济战略引导下，以高端产业发展为核心目标的智慧园区、新基建园区、新型产业园区、科创小镇等等，必将有一个快速发展，这是历史大趋势。然而，我国的新型产业本底仍然有很大缺口，对应的高端产业园区的开发一定要对全国的各类新型产业的总盘子有一个基本的认知，地产商介入园区开发，必须与产业商形成高密互动的格局，必须对特定园区的基础设施和新型基础设施的建设予以高度重视和合理开发，避免出现重金投入园区建设，待园区建起来后又迟迟无法完成招商引资、客商落地的困局。

简单说，就是本文的标题：地产往产业方向走是大趋势，但你不一定成功。

不能以既往的住宅地产开发的经验直接套到产业地产开发中去，因为，时代、环境、市场、供需、商业模式、运营条件等等，都有着重大的差别。想要成功，先把产业功课、产业政策功课、产业链供应链功课、产业与地产关系功课备足备好，否则，摔倒在产业地产通道上，你都不知道因为什么。